Basel III und Hypotheken
Lange war es angekündigt und vorbereitet, nun ist es in kraft:
Bundesrat und FINMA haben beschlossen, daß strengere Regeln für die Vergabe von Hypotheken gelten.
Seit dem 1. Januar 2025 sind die neuen Regeln von «Basel III» für alle Hypothekenanbieter in der Schweiz verbindlich.
Banken müssen mehr Eigenkapital hinterlegen, um die Hypothekarkredite ihrer Kunden zu decken. Somit werden unter anderem die Vergabekriterien für Hypotheken strenger.
Das lang angekündigte neue Regelwerk, das über Jahr hinweg ausgearbeitet wurde steht für die neuesten Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zur weltweiten Regulierung von Kreditinstituten.
Mit den neuesten Aktualisierungen ab 2025 tritt die neue Eigenmittelverordnung in Kraft, die die finalen Basel-III-Standards ins Schweizer Recht überführt.
Banken müssen dadurch für Hypotheken seit dem 1.1.2025 mehr Eigenmittel hinterlegen.
Dies bedeutet, daß sie mehr Kapital aufbringen müssen, was dazu führt, daß sie ihre Zinsmargen erhöhen werden, um ihre Rentabilität zu sichern.
Dies wird sich in höheren Hypothekarzinsen für die Kunden niederschlagen und die Vergabe kleinerer Hypotheken aus Bankensicht noch unattraktiver machen.
Bei Hypotheken mit geringeren Bonitätskriterien werden die Zinsen teurer werden, nach oben angepaßt werden, sofern kein fixer Zinssatz festgeschrieben wurde (variable Hypothek).
Neue Hypotheken mit schlechten Bonitätskriterien (zu wenig Eigenkapital, zu hohes Alter etc.) können nach den neuen Regelungen nicht mehr vergeben werden.
Die Publikation „cash“ schreibt dazu: „Eine Verteuerung der Hypotheken findet vor allem bei schlechten Bonitätsratings statt.“
Das heißt, Leute, die sowieso für Banken nicht interessant sind, so zum Beispiel Personen, die kleine Hypotheken aufnehmen wollen, also unter 250.000 Franken, werden mehr bezahlen müssen.
So beginnt selbst der Hypothekenrechner des HEV, also des Hauseigentümerverbandes ab einer Viertelmillion Franken:
Immobilienverkauf auch betroffen von Basel III
Auch der Immobilienverkauf wird aufgrund der höheren Zinsen infolge von Basel III tangiert. So führt „cash“ weiter aus: „Wer nun sein Mehrfamilienhaus abstoßen möchte wegen der höheren Refinanzierungskosten, dürfte sich beim Preis erstaunt die Augen reiben, wenn die ersten Angebote eintreffen. Weil potentielle Käufer trotz einer niedrigeren Zinssituation mit höheren Zinskosten konfrontiert sind, wollen diese das natürlich mit einer höheren Bruttorendite des Objektes wieder kompensieren. “
Die neuen Regelungen hätten aber auch Auswirkungen bei neuen Projekten, so heißt es weiter: „Wer zum Beispiel ein neues Mehrfamilienhaus bauen will, um nach Fertigstellung diese als Stockwerkeigentum zu verkaufen, muß nun ebenfalls bis zu 50 Prozent des Eigenkapitals selber stemmen.“
„Banken treten auf die Bremse“
Im Blick-Artikel vom 23. März 2025 zu aktuellen Hypotheken, „Banken treten auf die Bremse“ kommt ein Hypotheken-Experte vom VZ-Vermögens-Zentrum zu Wort: „«Das Kapital ist knapper geworden», betont Wenger. Dafür gebe es vor allem zwei Gründe. Zum einen mache sich der Wegfall der Credit Suisse im Markt spürbar, die im Hypothekengeschäft bis zuletzt sehr aktiv war. Die UBS, die das CS-Kreditbuch übernommen hat, sitze nun auf zu vielen Hypotheken und bremse daher im Neugeschäft.
Zudem schlage auch das auf Anfang Jahr neu eingeführte Eigenkapitalregime unter Basel III durch, sagt Wenger. Unter dem neuen Regime müssen Banken riskantere Finanzierungen mit mehr Eigenkapital unterlegen, was für die Banken Zusatzkosten verursache, sagt Wenger. Diese würden zum Teil via höhere Margen auf die Kunden überwälzt, sagt der Hypotheken-Experte des VZ Vermögenszentrums.“